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碧桂园:扛起“住有所居”大旗 进军长租公寓

2017-12-19 11:24:42|来源:中国建设报|编辑:沈瞾 |责编:郑思雯

  住有所居,民生所倚。当房地产市场走向“租购并举”新时代,租赁市场逐渐“觉醒”,长租公寓迎来发展“风口”,把14亿中国人“住有所居”的梦想照进现实。当前,碧桂园、万科等企业纷纷入局长租公寓,为住房租赁市场带来了更多可能性。

  但我国长租公寓尚处于起步阶段,房地产企业入局会给市场带来哪些变化?如何破解土地供应、融资路径、盈利模式等行业痛点?在房地产市场独占鳌头的碧桂园能否在租赁市场擎起大旗?碧桂园长租公寓公司总经理杨鹏为《中国建设报·中国房地产》一一解答。

  《中国建设报·中国房地产》:碧桂园全力布局长租公寓市场的初衷和动力是什么?

  杨鹏:从碧桂园集团和杨国强主席个人来讲,在慈善事业上投入了非常多的精力和财力,碧桂园的愿景是让社会因我们的存在而变得更美好,因而我们在改善人民生活方面有着自己的追求,并一直向此方向努力。碧桂园作为国内龙头房地产企业,需要承担起相应的社会责任和义务,不仅仅是造房子,而且是为更多人提供住得起的好房子,为暂时不买房的人提供租得起的好房子。从市场角度来看,长租公寓广阔的市场空间,与集团的地产主业有着很好的协同效应,这是我们进入市场的重要原因。

  碧桂园集团总裁莫斌一直强调“不要为了做长租而做长租”,长租公寓业务在集团内部承载着更多的战略方向和意图。

  除了承担更多的社会责任,碧桂园还要为主业带来更多效益。我们通过长租业务提前锁定了未来的购房业主,同时为装修业务、教育集团、金融产品等全产业链带来广泛的协同效应,也对地产增量开发向存量运营的发展起到了支撑作用。

  此外,政府的导向非常明显,如果没有足够的运营能力和强大的运营品牌,未来房地产业务的发展会受到一定的限制。

  《中国建设报·中国房地产》:碧桂园长租公寓业务面对的主要客群是哪些人?

  杨鹏:除了承担社会责任,我们做长租公寓还要对地产主业起到反哺作用。虽然目前市场上的主流长租公寓以满足青年人为主,我们的业务切入点也是青年群体。但除了青年群体外,还有很多人有租赁需求。随着市场的成熟和进一步细分,长租公寓项目并不排除其他类型的公寓范围,而且已经开始探索与布局。比如,单身公寓、情侣公寓、家庭公寓、旅游度假公寓以及养老公寓等。满足不同人群的住房需求,立足于让广大人民住有所居,是碧桂园发展长租公寓的理念。

  《中国建设报·中国房地产》:对比其他已经试水长租公寓的大型房企,碧桂园的长租公寓有什么不同?碧桂园长租公寓的产品定位是怎样的?

  杨鹏:从目前体现出来的业态来看,很多房地产企业的思路很接近,但每家公司对未来的发展都会有自己的理解,所以未来发展方向和态势可能会有所不同。

  碧桂园的优势是能为长租公寓项目提供很多服务。一方面,来自于集团内部资源,如装修、家居用品、大健康、金融产品、生活服务、保洁、搬家等,这些就在集团体系内,形成了很好的互动和协同。不只是甲乙方合作的关系,未来可能是内部资源的互换,打造大体系平台,租客在未来购房上可能也会享有折扣优惠;另一方面,整合外部资源,站在碧桂园的肩膀上,合作高度和深度是很多企业无法比拟的。

  在产品形态上,我们不断研究市场,现在是第一代产品,后续会不断迭代升级。我们对产品的理解不仅是户型、装修等硬件,这些跟市面上其他产品没有本质差异,只是对材料要求更严格,在空间设计、色彩搭配上更精致。但我们更希望为租客提供生活方式设计服务,将金融、教育、社交、生活服务等资源整合打包,提供除居住环境之外的更多生活体验与生活场景。从产品线来看,未来会推出更完整的产品线,现在推出的是最常见的青年公寓,随着市场开发的深入,未来还将推出如高端、家庭、养老等更多产品线,供应符合不同群体需求的多层次产品。

  《中国建设报·中国房地产》:碧桂园如何应对运营能力的挑战,从而让长租公寓成为真正的业绩增长点?

  杨鹏:过去的住宅开发是快进快出的生意,而做运营面临很多长期而细致的工作,房地产开发和公寓的盈利模式是完全不一样的,公寓是一个极度重运营的业态。碧桂园强调高周转,其中有自身固有的优势,这种优势一直延续到长租公寓运营都是成立的。坦白来讲,长租公寓板块确实有许多新的课题需要去研究。

  当然我们新进入一个领域,的确有许多方面的问题需要解决和克服。方式和途径有很多,我想关键点有几个方面:第一,找寻专业的团队,吸纳在公寓行业或其他行业有积累与经验的优秀人才,他们有高度竞争的市场嗅觉与体系化的管理经验,这样的团队才能帮助我们搭建高效率、精准的运营体系。第二,由于长租公寓产业链条长、业务复杂度较高,这类业务的运营不可能完全靠人力,这就体现出IT系统的重要性,要通过建设和完善IT系统来完成效率和成本控制方面的信息化。我们的二期产品已经上线,能满足主要的运营功能,同时还在持续优化升级。第三,将更好的激励方案与团队相结合,帮助我们更高效精准地做投资决策,帮助我们更深入细致地做运营管控,从而来实现项目的经营目标。

  在物业管理方面,我们不仅仅是做好服务工作,而是把它当作社群来运营,希望打造租客的租住生活与社交体验,形成一个完善的线上线下交流平台。除了传统的物业服务,还通过整合碧桂园内部资源,为租客打造整体的生活方式。

  《中国建设报·中国房地产》:金融合作有哪些创新的地方?有进一步的合作规划吗?

  杨鹏:这个生意要持续运营,对资金的占用比较大,需要跟金融机构合作来实现现金流的快速周转。我们跟中信、建行的合作有效解决了这类问题。同时,国家政策的导向帮助我们获得更低成本的资金,改善长租公寓的利润。我们目前与金融行业达成的合作都是一揽子式的战略合作,不只是传统的贷款,而是提供全周期的创新型融资解决方案,特点是长周期、相对低成本,目前在部分项目上也实现了落地。碧桂园经营规模比较大,有良好的口碑和信用,才有更多的合作机会,一些大的银行或者机构也愿意和碧桂园合作,推动金融工具的创新与试点。

  《中国建设报·中国房地产》:对于发展租赁市场,在政策层面有什么建议?

  杨鹏:第一,希望在法律法规的空白地带尽快出台明确的条文,在某些规则上的不明确可能会使市场混乱。对碧桂园来说,不怕规则严厉,怕的是没有规则,碧桂园愿意配合国家政策,规范经营。第二,希望进一步加快相应金融工具的推动和落实,解决资金成本上的问题。第三,在土地供给方面,希望政府用更强的力度去安排,让民营企业有更多参与土地开发的机会,帮助行业更快发展和更好沉淀。

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