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高价拿地 中铁建面临“地王陷阱”

2018-01-23 13:25:27|来源:经济参考报|编辑:沈瞾 |责编:郑思雯

  1月8日,中国铁建房地产集团有限公司以9.82亿元获得姑苏区“苏地2017-WG-47号”地块。据测算,该地块4.3万元/平方米的单价刷新了苏州最高楼面价记录,成为新的单价地王。

  资料显示,该地块周边二手房项目当前均价约为3.4万元/平方米,中铁建此次拿地价格再现了“面粉贵过面包”的现象。

  业内分析认为,在地方调控政策持续,限价令难以松动的局面下,当前土地市场的地王项目普遍面临“入市难、回本难”的窘境。尤其是,近两年在土地市场激进拿地的企业将面临“高价地陷阱”。

  中铁建溢价率43.9%夺苏州地王

  1月8日,苏州开启2018年第一场土地拍卖。根据出让公告信息,编号为“苏地2017-WG-47号”的姑苏区北园路南、档案馆的地块,出让面积为37909平方米,容积率0.6,建筑面积约22745.46平方米,起始总价6.82亿元。

  业内人士测算,该地块起拍楼面价达30000元/平方米,为当日拍卖土地起拍楼面价最高,最高楼面限价也达45000元/平方米。

  据悉,包括中铁建、葛洲坝、绿城和九龙仓等在内的十几家房企参与“苏地2017-WG-47号”竞拍。最终,中铁建以总价98185万元竞得,成交楼面价43167元/平方米,溢价率43.9%。

  值得一提的是,该地块43167元/平方米的楼面价刷新苏州市住宅地块单价纪录,比上一宗苏州单价地王“仁恒苏地2016-WG-46号姑苏核心地块”(楼面价38745元/平方米)高出近5000元。此外,较2017年全市最高成交楼面价高出1.45万元/平方米(约50%)。即便是对比土地市场较热的2016年,该成交单价同样高出约4000元/平方米。

  资料显示,2017年苏州房地产市场总体平稳有序,单价地王和总价地王基本绝迹。据统计,2017年全年苏州土地市场最高成交楼面价为28861元/平方米,而2016年的苏州市土地最高单价为成交价38745元/平方米的“仁恒苏州地王”。

  高价地普遍难开盘

  值得一提的是,这并不是中铁建第一次在苏州高价拿地。2016年12月20日,位于苏州工业园区万寿街北、启月街西的“苏园土挂(2016)04号地块”由中铁房地产集团华东有限公司竞得,终成交价766667万元,楼面价27757元/平方米,溢价率53%。

  2017年12底,中国指数研究院针对2016-2017年苏州市区所有土拍宅地统计分析显示,2016年苏州市区土拍宅地共75宗,其中已入市地块49宗,占比65%;尚未开售地块26宗,占比35%。同时,未开售地块出让时间大多数都在2016年9月后。

  从26个未开售地块来看,楼面价38745元/平方米的“仁恒苏地2016-WG-46号姑苏核心地块”、28964元/平方米“中铁苏地2016-WG-53号吴中木渎地块”,同样都是“楼面价位于区域板块高位的地块”。

  中指院一位相关负责人分析指出,这些地块成交楼面价与周边竞品项目成交均价差距不大,甚至“面粉贵于面包”,在楼市调控收紧环境下,盈利空间有限。

  该负责人进一步指出,“针对苏州市场,成交楼面价20000元/平方米以上地块,高价地定价与成交楼面价比值仅为1.3~1.6倍区间,盈利空间着实有限,同时在整体楼市调控趋紧的背景下,高价地项目普遍难以开盘。”

  “地王项目”成陷阱

  1月16日,中国土地勘测规划院公布了2017年第四季度主要城市土地市场价格水平。结果显示,主要监测城市中,一线城市各用途地价环比增速放缓;二线城市各用途地价环比、同比增速均呈上升态势。

  业内专家指出,由于一线城市调控政策最为严厉,当前土地市场的风险已经从一线城市向二三线,甚至三四线转移。其中,二线城市当中的苏州、南京、合肥、无锡被公认为是土地价格超越理性区间的风险区域。

  克而瑞研究中心一份针对“地王项目”的研报指出,这些热门城市2016年产生的50个典型地王项目当中,截至目前有14宗尚未开工。主要集中在苏州、广州、深圳、厦门等核心一二线城市,其中不乏2016年上半年成交的“苏地2016-WG-26号地块”,闲置时间已达一年以上。

  “事实上,这些地王项目一般都处于房价较高的一二线城市,这些城市往往也是2017年政府‘控房价’的重点区域,区域‘限价’甚至直逼地王项目拿地楼面价,当前入市必然亏本”。克而瑞研究中心分析师杨科伟分析认为,例如“苏地2016-WG-46号地块”的“仁恒地王”,拿地楼面价超过3.8万元/平方米,目前区域最高限价标准为4万元/平方米,若此时入市基本无利润空间可言。

  杨科伟表示,2017年开始地方楼市调控政策不断升级,“四限”范围力度持续扩容,整体市场下行趋势也较为明显,尤其是政府区域“限价”政策的出台,对房企即将入市的地王项目冲击不小。“因部分地王项目拿地成本过高,‘面粉贵于面包’的现象屡见不鲜,在地王成交楼面价与周边竞品项目成交均价无异的背景下,高端产品入市也很难有较高的溢价空间。”

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