左晖:人口再分布与住房市场再平衡

2018-03-27 10:14:21|来源:人民网|编辑:沈瞾 |责编:郑思雯

  城市化巨浪集聚压力

  中国1978年以来的城市化浪潮,以及由此带来的住房压力史无前例,是其他国家无法比拟的:

  规模大——40年时间,中国城市人口增加6.4亿,相当于当前的五个日本、两个美国。

  速度快——城市化时间高度压缩,美国城市化率由10%提升到50%用时约80年,而中国只用了一半时间。直到1980年,中国城镇化率仍停留在10%左右,因此城镇化到50%实际只用了30年。

  高度集中——新增城市人口集中在沿海少数大城市,北京和上海人口早已超越欧美大城市,深圳只用了20年时间人口由33万增长至千万以上。

  这样的城市化浪潮,使大量人口从农村快速转移到城市,从农业转移到工业,叠加中国加入全球贸易网络的大影响,其结果必然是快速的生产率提升和国民收入的总体增长。2016年,中国GDP占全球比重达15%。而人均收入向发达国家快速收敛,目前中国人均GDP已达到全球的80%,美国的14%。

  收入增长最快的一定是吸引了大量转移人口的城市和省份,确切地说,是中国的沿海城市及部分核心城市。第六次人口普查数据表明,全国外来人口中,80%集中于上海、深圳、北京、广州等50个城市。

  巨量的城市人口增长,快速的收入增长,且人口和收入在城市地理的高度集中,给住房市场带来了非常显著的压力——需求大量且集中地释放在少数城市,由此带来的供给压力和房价压力可想而知。

  住房条件显著改善

  在上述城市化背景和现实住房压力下,中国用了20年时间,推动住房市场发生了显著变化。

  第一,自1998年房改之后,中国开启了大规模的房地产建设浪潮。千人开工量从1998年的1.5套,达到2010年的峰值12套,长期维持在较高水平;开工或竣工面积与存量住房面积的比例平均保持在6%左右,而发达国家只有不足3%;住房投资额占固定资产投资总额的比例,过去20年平均在20%左右。

  第二,城市居住条件显著改变。快速的开发投资带来居民住房条件的改善。中国城镇人均住房建筑面积由1978年的6.7平方米增长到2016年的36.6平方米,接近日本的水平,正向发达国家看齐。从一线城市来看,过去40年,北京的人均建筑面积从4.5平方米增加到32平方米,增加了7倍。

  第三,商品房率超过90%,住房成套率显著提升。这意味着市场化住房供给占据绝对比重,住房市场化改革的目标已经达成。成套率的上升则大大改善了居住条件,不仅仅是住房面积的改善,也是居住配套的改善,不仅“有的住”,也能“住得好”。

  第四,户均住房套数大于1,中国城市家庭总体上告别了住房短缺。2016年底,城市家庭户均住房套数在1.1左右,在总量上住的问题已得到基本解决,进入住房消费不断升级的新阶段,下一阶段的新目标是“一人一间”“一人一卧”。

  第五,在住房总量矛盾得以解决的同时,也实现了住房基本可支付,同时也避免了发达国家曾反复出现的住房泡沫和经济危机。

  从现实情况看,中国部分城市房价确实已经比较高,超过了收入水平的长期趋势,也超过了租金水平的长期趋势,甚至出现泡沫化的倾向或事实。但总体上,中国绝大部分城市的房价基本处于相对合理的水平,均价高于全国平均水平的城市不到20%。更重要的是,无论是美国还是日本,都曾因为住房泡沫问题引发局部性甚至全球性金融危机,学术研究表明,当高房价与高杠杆一同出现时,这种危机发生的概率会显著上升,危机的潜在冲击也将更大。到目前为止,一定程度的调控以及去杠杆的宏观金融环境,将有助于中国避免发生这一问题。

  城市圈时代到来

  中国的人口分布格局将随着城市圈时代的到来而调整,这将进一步重塑中国房地产市场的未来格局。

  第一,中心城市人口密度下降。中心城市人口密度的下降是国际大都市普遍经历的事实,也是城市化的一条基本规律,背后的动力源于:一是中心城市自身的地理扩张,从单一中心向多中心扩张,导致人口密度下降;二是人口从中心城市向周边城市迁移。

  第二,城市圈的崛起。人口向城市圈集中是城市化的升级阶段,特别需要指出的是,城市圈并不意味着城市的无限制蔓延和扩张,城市圈的核心是在更大的地理范围内,构建更广泛的城市网络效应。

  虽然中心城市人口密度下降,但城市圈作为一个整体,它一定意味着人口的再集中,城市圈的人口密度必然会上升。从国际经验看,日本经历了一种非常紧凑的城市圈发展,美国则经历了一种相对分散的城市圈发展,但它们都是人口集中的过程,只是集中的程度有所不同,背后的差异主要取决于交通、土地开发约束、地理限制等因素。学术研究表明,更高的城市密度往往意味着更小的环境压力,同时,高密度并不必然带来高房价和交通拥堵。总之,无论是城市化的过程,还是城市圈化的过程,都需以一定的密度为前提,实现人口的不断集聚。

  第三,当城市圈发展到一定程度,中心城市人口减少到一定程度,会出现人口向市中心回流,这个过程在东京和纽约都已出现。通常情况下,核心城市市中心往往是网络效率最强的地方,它不仅意味着更多的工作机会,也意味着更开放、更包容的文化氛围,这种吸引力将带来人口“逆向”流动。

  第四,中心城市的“职住平衡”最终会有所缓解。一个具体衡量指标是晚上人口与白天人口的比例,这一比例在东京的核心区已出现连续十年持续上升,目前已超过85%。这一现象有可能在未来某个时期在中国的核心城市出现。

  住房供给新体系

  随着城市圈时代的来临,人口动态分布必将对房地产市场产生新挑战,房地产政策应前瞻性地响应这一变化。

  首先,应建立有弹性的住房供应体系。

  大量实证研究和国际经验表明:房价上涨的根本原因不仅仅在于供应不足,更在于供给的弹性不足。城市人口快速增长的阶段,住房总量不足,供应主体是新房,新房供应往往取决于土地供应的数量、土地开发和投资的周期,供应弹性非常小,供给时滞非常长。相对而言,需求弹性则要大得多,面对收入、政策等诸多预期的变化,需求都有可能快速释放,在这种对比下,缺少弹性的供给无法应对需求的增长,必然产生房价压力。

  在城市圈发展阶段,住房需求仍会保持基本量。从美国看,在其郊区化时代,每年住房新开工量仍保持在150万-200万套的水平。为避免房价过快上升,就要增加住房供给的弹性:其一是顺应人口趋势,提高土地供应的前瞻性;其二是新房、二手房、租房“三管齐下”,三个市场协同解决问题。

  其次,实施更包容的住房政策,把2亿多流动人口明确纳入住房政策框架。当前保障性住房实际主要偏向本地居民,或是符合条件的特定人才,大量的流动人口不在保障范围之内,这部分人群的住房需求没有得到相应的照顾。在城市圈发展的新阶段,这部分人有可能从中心城市流出,但他们绝大部分并不会直接回到农村,而是跟随产业的转移进入周边城市或其他城市。某种程度上,“住有所居”主要是指这部分人口的问题。

  第三,租购并举。中国租赁市场在解决居民住房需求方面的作用仍然较弱。在租的领域,大城市市场供给不足、机构化租赁发育不成熟。而租购并举,核心在“并”,租赁房源80%以上都要来自私人市场,要打通买卖市场与租赁市场的关系,居民正常的改善性二套房需求要合理满足,也只有这样,租赁房源才能有所保证。

  第四,一二手房市场并重。未来周边城市主要以新房供应为主导,中心城市主要以二手房为主导,在多渠道的供应体系中,二手房作为供应的重要渠道不容忽视。

  第五,建立可循环再生的体系。中心城区的房龄和设施相对老旧,越来越难以适应居民美好居住生活的需求,应该让中心城市的“老龄化住宅”实现循环再生。

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