华侨城文旅项目激进扩张现隐忧

2018-05-22 15:55:56|来源:经济参考报|编辑:沈瞾 |责编:郑思雯

  日前,华侨城A发布2017年财报,公司去年营收和净利润两项指标均创下历史新高,但经营活动产生的现金流量净额却呈现负值,同比下降近274.85%。

  2015年,华侨城集团提出“文化+旅游+城镇化”、“旅游+互联网+金融”的创新发展模式,开始寻找新的盈利增长点,旅游业态明显扩大。去年6月以来,华侨城频频砸重金布局文旅项目,概算投资超过4000亿。

  文旅项目投资规模大、成本回收周期长,虽然概算投资资金未必需要短期内到账,但仍让华侨城资金承压。在高举高打猛烈扩张下,华侨城现金流为负的情况或将是常态。不过,华侨城背后隐忧远不止这些。

  文旅项目大举扩张 成本激增

  2015年,华侨城集团在其原有的“旅游+地产”模式上提出了“文化+旅游+城镇化”、“旅游+互联网+金融”创新发展模式,开始寻找新的盈利增长点。自2016年起,华侨城迅速在全国布局,具体表现在文化旅游古镇开发和运营、大型自然和人文景区管理以及全域旅游开发等方面的落地执行上。

  2017年,华侨城多个项目进展迅速,投资200亿元的南昌华侨城“大型滨水生态文化旅游综合体”奠基;全国第七座重庆欢乐谷主题乐园及玛雅海滩水公园完工并开园;深圳滨海华侨城项目宝安中心区滨海文化公园(一期)正式启动;武汉华侨城的东湖绿道(二期)项目建成。

  在新战略目标的指引和“断崖式”考核机制的倒逼下,华侨城旗下北方、华东、西部、华中四大“战区”公司,纷纷加速各类文旅项目在珠三角、长三角、京津冀以及武汉、南昌、郑州、成都、重庆、西安等城市布局,2017年内就落地新项目20个。去年6月,华侨城提出了“100个美丽乡村计划”,拟通过PPP模式等进行开发投资,建设一百座具有中国传统民俗文化的特色小镇。

  在部分拟投资的项目上,华侨城动辄就是数百、上千亿元。财报显示,2017年华侨城A五大支出板块中,旅游综合业务成本106.88亿,同比增长12.63%,占总成本比例为50.74%(同期房地产业务所占比例为49.63%),旅游综合业务支出呈连年递增态势。

  大手笔拿地背后现金流承压

  高速扩张背后是对资金需求量的上升。华侨城通过文旅产业获取价格相对低廉的优质土地,再进行房地产开发销售以快速回笼资金。2017年华侨城相继在深圳、北京、天津、武汉、重庆、成都、西安、昆明等城市获取16个新增项目,且其中10幅地块为商业或综合用地,共新增土地面积269万平方米,新增规划建筑面积580万平方米。

  大规模拿地后,华侨城资金压力凸显。2017年华侨城A经营活动产生的现金流量净额为-77亿元,同比下降近274.85%,投资活动产生的现金流量净额为-93亿元,同比下降近25.64%。

  华侨城在财报中指出,经营活动产生的现金流量下降,是因为公司通过土地招拍挂程序获取了大量土地,支付了300多亿的土地价款;投资活动产生的现金流量下降则是因为公司进入快速发展阶段,加快新项目投资所致。

  不过,华侨城的资金压力不仅源于巨额的支出,更因为同期收入跟不上。正因如此,去年一些开发难度较大、周转周期较长的项目,也成为华侨城放弃的对象。比如北京丰台的新著东方项目,该项目是华侨城联合体以83亿元总价斩获,楼面地价高出周边竞品,然而拿地两年多却迟迟未能入市,最终股权转让给了泰禾。还有华侨城泰州项目,泰州项目连续3年发生亏损,去年4月,华侨城集团将该项目从上市公司华侨城A剥离,转至非上市公司——华侨城华东投资公司。

  即便如此,华侨城资金吃紧仍未得到改善。投资周期长的文旅项目,回收成本更是遥遥无期,且文旅项目运营极其考验运营者对内容的打造能力,如何让内容创新生产并可持续是华侨城面临的一道难题。

  开发模式变革 华侨城挑战重重

  日前,发改委等五部门联合印发《关于规范主题公园建设发展的指导意见》(简称《意见》),《意见》要求严禁以主题公园建设名义占用各类保护区或破坏生态,严格控制主题公园周边的房地产开发,不得与主题公园捆绑供地和审批,从严限制主题公园周边住宅用地比例和建设规模,不得通过调整规划为主题公园项目配套房地产开发用地等。这无疑考验着华侨城的开发模式。

  2017年,华侨城主题公园全年游客接待量超过3500万人次,位列全球景区业四强,亚洲第一。而随着迪士尼、环球影城等全球知名主题乐园进军国内,再加上本土主题乐园品牌崛起,华侨城的主题乐园也面临着内外承压的态势。如何在项目中装入好的内容、创新运营模式是在竞争中取胜的关键。

  如今,IP(英文Intellectual Property,即知识产权)成为文旅项目开发的一个制高点和战略性因素,但华侨城可持续产出内容的IP数量并不足,目前世界之窗、锦绣中华以及各个欢乐谷主题乐园中几乎不存在知名IP。2016年,欢乐谷签约国产原创动漫“饼干警长”,称未来将以“饼干警长”为起点,打造本土IP。然而,熟悉这个IP的人并不多。没有充足的IP储备,华侨城很难撑起数千亿级别分散多地的文旅项目。

  在探索文旅的这条道路上,华侨城未来挑战重重。

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